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房產(chǎn)抵押貸款必須搞懂的七個問題
發(fā)布時間：17-01-17 點擊數(shù)：
作為一個專業(yè)從事貸款服務(wù)的人員，關(guān)于民間房產(chǎn)抵押貸款你不得不知的七個問題。
一、借款人在抵押房屋時是否屬于多次抵押。
此問題根本不必擔(dān)心，攜帶房屋手續(xù)到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局提檔即可，房產(chǎn)局檔案一目了然，目前中國很多地方連二次抵押都不能進他項，談何多次抵押。(注：如果民間借貸從業(yè)者不知道提檔是怎么回事，你就別在這行混了。另外說明一點，針對于《擔(dān)保法》關(guān)于抵押權(quán)順位與優(yōu)先受償權(quán)的司法理論來講，房產(chǎn)是可以無限次進押的，但是很多城市的房屋管理條例是不允許的。這是目前行政層面與司法層面的矛盾，此處不多做討論。)
二、借款人的房產(chǎn)是否屬于唯一住房?是否小于70平方米?審核過程中有沒有提供真實的二居證明?發(fā)生逾期房產(chǎn)能不能執(zhí)行(變現(xiàn))?(此處不討論房產(chǎn)價值問題)
提供二居證明的本來目的是防止在借款發(fā)生逾期時，避免唯一住房無法強制執(zhí)行，但是我在這里可以鄭重的告訴大家，做民間借貸的，一旦發(fā)生逾期，需要收回借款時，第一原則就是避免訴訟，不用法院執(zhí)行，下面會敘述這個是怎么實現(xiàn)的。
目前民間借貸在辦理抵押時，實際上基本是六個合同或手續(xù)，實際存在的是六項司法權(quán)利(四項獨立權(quán)利兩個從屬權(quán)利)，即：1、債權(quán)，2、抵押權(quán)(債權(quán)的從屬權(quán))，3、物權(quán)代位，4、期限物權(quán)、5、具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書，6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán))，這些可以完全避免第二項中所敘述的所有問題。
1、債權(quán)：借貸合同。
2、抵押權(quán)：抵押合同及手續(xù)，債權(quán)的從屬權(quán)(他項權(quán)利證，目前國內(nèi)大部分地區(qū)只能做第一順位抵押權(quán)登記，少數(shù)地區(qū)不限制)。
3、物權(quán)代位：不可撤消的房屋全權(quán)委托公證(此項為重中之重)
提醒：受托人不要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)自己，要做成債權(quán)人(抵押權(quán)人)信賴的第三人(非直系親屬，目的是防止房屋變現(xiàn)困難(萬一房子不好賣)，這時受托人可以把房屋直接過戶給債權(quán)人(抵押權(quán)人)，說的更直白一些就是到時放的款收不回來，房子又賣不出去時，大不了自己還能剩套房子，日后再變現(xiàn)，也不至于把自己玩死。而且在過戶給自己時完全可以玩低評高貸或低簽高收，還能套出來更多的錢，這里不做詳細解釋。
重點：此委托公證效力極其強大，受托人可以在不通知原房屋產(chǎn)權(quán)人(債務(wù)人、抵押人)的情況下，直接將房屋過戶給除受托人自己及受托人直系親屬以外的任何人，包括抵押權(quán)人、然后直接收房子，此時房子已過戶更名，與原產(chǎn)權(quán)人完全脫離，收房子行使的是物權(quán)，并非抵押權(quán)，物權(quán)屬形成權(quán)，并非請求權(quán)，與房產(chǎn)是不是唯一住房無關(guān)，與所抵押的房產(chǎn)所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人無關(guān)。更重要的是，此時收房子根本就不是債權(quán)人(抵押權(quán)人)在行使抵押權(quán)，而是第三受讓人在行使物權(quán)，即使是房屋過戶給了債權(quán)人(抵押權(quán)人)，收房子的行為也是在行使物權(quán)，與債權(quán)和抵押權(quán)完全無關(guān)，在線下實際操作中，遇到收房子不配合的，直接帶著開鎖的去換鎖芯，直接清人，原房屋產(chǎn)權(quán)人報案都沒用(只要不傷人就沒事兒)，派出所出警后，警方只對房產(chǎn)證說話，線下這樣做了近十一年，從未出過問題(一定要在過戶后，新的房產(chǎn)證下來了再收，加急辦理大概是7至15天，加急費420元左右，另注：過戶后房產(chǎn)檔案立即變更)。
針對不可撤消的房屋全權(quán)委托公證中受托人的權(quán)利概述：受托人代替原房屋產(chǎn)權(quán)人，辦理該房屋一切事宜，與房屋原產(chǎn)權(quán)人親自辦理具備同等法律效力，包括代理原房屋產(chǎn)權(quán)人簽約、解押、辦理買賣手續(xù)過戶更名、代繳一切稅費、代收房款、代收房款后代替原房屋產(chǎn)權(quán)人清償不超過代收價款金額的在此房屋上附有一切抵押權(quán)的債務(wù)，并免除受托人一切責(zé)任。(非親屬交易時房款會走房產(chǎn)局的資金監(jiān)管賬戶，三至七個工作日會直接打到受托人和他項權(quán)利人(抵押權(quán)人)指定的賬戶)，各地在操作手法上會有些不同，但都是大同小異，套路差不多。
如果在抵押期間，此房屋產(chǎn)生另外的查封，此時可以直接找到提起訴訟保全的人，和他溝通，提起訴訟保全的人一定會明白，房屋強制執(zhí)行變現(xiàn)基本都得兩年的時間，房子值多少錢誰都知道個大概，和他明說，房子我們能直接賣，變現(xiàn)以后我們把我產(chǎn)的債權(quán)金額扣下，剩下的購買你的債權(quán)，也就是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，這種玩法比較變態(tài)，也存在一定的風(fēng)險，就看你怎么玩了。
4、期限物權(quán)：房屋買賣公證
如果在抵押期間，此房屋產(chǎn)生另外的查封，另一種玩法就是提起訴訟，但是這有一個重點，幾乎網(wǎng)絡(luò)上沒有公開這件事，就是債權(quán)人起訴時，不會用借貸抵押合同起訴，而是用買賣公證起訴，因為這樣執(zhí)行起來比較快，基本五六個月房子就能搞到手，然后再想辦法變現(xiàn)。
另外一個優(yōu)勝就是，在房子不好變現(xiàn)，做為最后一道防線，上面提到的受托人將房屋過戶給抵押權(quán)人時，防止原房屋產(chǎn)權(quán)人以流質(zhì)擔(dān)保契約抗辯，中華人民共和國《擔(dān)保法》中就物權(quán)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時，流質(zhì)擔(dān)保契約屬無效合同。
5、具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書：強制執(zhí)行公證(線下從業(yè)近10年，從來沒用上過，只是設(shè)計的一道防線而已)。
6、定金擔(dān)保權(quán)(期限物權(quán)的從屬權(quán))：把借款的金額在公證書中，做成買房的定金。(提示：定金非訂金)
(注：以上手續(xù)全做完一共不到900元錢，不含逾期房屋過戶費用及過戶后的新房產(chǎn)證加急費。)
三、借款人如果已婚是否雙方都到場(房產(chǎn)局、公證處)簽字?
進押之前，攜帶借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)戶口本，到當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)派出所查戶籍檔案，所有信息一目了然，有配偶或共有人的，必須一同前往公證處和房產(chǎn)局辦手續(xù)，如果借款人(房屋產(chǎn)權(quán)人)是單身，必須開單身證明。
如果借款人不是單身、或房屋非單獨所有、或婚前自有財產(chǎn)但未做婚前財產(chǎn)公證、或婚后獨有財產(chǎn)但未做婚后財產(chǎn)公證、離婚后財產(chǎn)未做分割的(離婚協(xié)議中明確指出財產(chǎn)分割細則、已經(jīng)終審判決生效但未執(zhí)行的除外)，以上所列舉的任何情況之一或多種情況并存的情況下，雙方必須本人到場簽字。
四、所抵押的房產(chǎn)戶口里有沒有未成年兒童和老人。
做了房屋全權(quán)委托公證后無需擔(dān)心，參考問題二第3項的解釋。
五、關(guān)于經(jīng)濟適用房、政府廉租房等抵押問題。
經(jīng)濟適用房、政府廉租房等住房，房產(chǎn)局根本就不受理抵押登記，有些地區(qū)對于經(jīng)濟適用房、政府聯(lián)租房等住房連提檔都不可以，談何抵押?可能有人會問：如果借款人把此類房產(chǎn)的房產(chǎn)證等手續(xù)押給出借人，簽了抵押協(xié)議，此抵押權(quán)是否生效?如果出借人借他錢了，那可真是千古奇聞，身為民間借貸的從業(yè)人員，連中華人民共和國《擔(dān)保法》中就不動產(chǎn)做為債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)時，其唯一司法生效要件你不知道嗎?如果你告訴我不知道，我奉勸你一句，不要踏入民間借貸行業(yè)半步。
六、房子說收就收?到底是誰在收?
上面已經(jīng)說過，是新的房屋產(chǎn)權(quán)人(受讓人、包括原抵押權(quán)人(他項權(quán)利人))在行使對該房屋的物權(quán)，物權(quán)為形成權(quán)，并非請求權(quán)。
線下民間借貸的“行規(guī)”是放貸人幫著收，這都不算事兒。
七、關(guān)于抵押的房產(chǎn)是否在抵押之前已經(jīng)租賃給了別人的問題。
《中華人民共和國城市房屋管理法》規(guī)定，房屋出租需到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門進行登記備案(備案后進檔案)，不登記不得對抗第三人。
